地产大鳄联手AI独角兽改造千间酒店：人脸淘汰房卡，AI取代电话

（图片来源Xavier Portela）

在地产公司智慧化转型与AI公司商业化落地的大背景下，世茂集团与云知声，双方从「相遇到联姻」的故事，也是当下AI与传统产业融合的一个缩影。

撰文 | 寓扬

对于房地产行业而言，简单粗暴「卖房子、挣快钱」的时代已经结束了。

国家统计局最近公布的一个数据十分耐人寻味，2019 年上半年，我国商品房销售面积 75786 万平方米，同比下降 1.8%，并且整个第二季度连续下滑。从细分场景来看，住宅、办公楼、商业营业用房销售面积也全部下滑。

数据来自国家统计局网站

连续半年商品房销售面积的负增长，更反衬出近两年房地产行业的「恐慌」。2017 年以来，随着房地产从增量市场转为存量市场，不少地产商甚至在内部喊出「活下来」。

而关键就是转型，由卖房子转变为提供服务品质，由对物的管理变为对用户的运营，从而带来更大的增值空间。

于是乎，物业开始从后台走向前台，智慧化更成为地产追逐的对象。这一理念下，恒大、万科、碧桂园等地产大鳄纷纷涌入智能化浪潮，打造智能家居，构建智慧社区。

其中世茂集团就是这一转型浪潮中的一朵浪花。它是一家颇为「均衡」的地产公司，旗下业务涉及住宅、酒店、办公楼、主题乐园、商业中心、物业、教育、金融等，手握世茂房地产和世茂股份两家上市公司，总市值超 800 亿。在 2018 年的房地产销售额排行榜中，世茂房地产以 1761.2 亿位居第 11 位。

刚好走过 30 年历程的世茂，从去年开始，开启了系统的地产智慧化实践，并完成了从 0 到 1 的跨越，率先实现酒店场景的智慧化；接下来迎接它的将会是一场更为深刻的转型，将智慧化扩散到每个业务场景，并取得规模化。

在智慧化转型的关键时刻，世茂集团还与云知声成立一家合资公司——云茂互联，以期在地产智慧化上实现更大的野心。

1 第一块试验田

为了系统的开展地产智慧化，世茂集团去年特意成立了世茂物联网公司（以下简称「世茂物联」），它可谓是整个世茂体系中的科技「独苗」，接揽集团所有智慧化的工作，并参与到各业务线的实践中。

世茂集团董事局副主 席、总裁许世坛有过一个形象的比喻，如果把世茂集团比作一架飞机，那么住宅业务就是机体，办公和酒店业务就是两翼，物业则是尾翼。

世茂智慧化的探索也正是围绕这架「飞机」展开，摸着石头过河，在实践探索与思考中，他们找到了第一块试验田。

最初世茂物联把尝试的触角伸向物业领域。 世茂物联副总经理刘军解释道，随着地产商向品质服务转型，物业公司首当其冲，必须从原来简单的物业管理变为服务的管理。而新一代的 90 后 00 后更流行「宅」文化，更关注有限空间内的生活品质，原来的物业管理体系很难支撑。另一方面随着劳动力成本越来越高，世茂也希望在降低成本的同时，提高服务与效率。

但随后世茂发现，物业行业是一个周期较长，并且标准化程度较低的场景，并不是最优的探索场景。

世茂开始尝试从另一个视角空间维度，来思考将空间、服务和人联系在一起。进而，他们发现空间中标准化程度最高的是酒店场景，接着是办公、地产等场景，而物业则排在最后。相对标准化的空间意味着场景更加可控，可以布局一整套完整的智慧化解决方案，更适合最先落地。

从去年 12 月开始，经过大约一个多月的评估，世茂物联最终选定酒店场景作为第一块试验田进行智慧化落地。

然而大多数企业尝试智能化的路径，往往是先选择一个单点场景，比如做个人脸识别门禁，然后再一步步落地，世茂并没有这么做。

刘军称，当时世茂内部已经完成了一部分智能家居设备的开发，当时面临的一个重要问题是如何跟用户建立联系，即打造一个什么样的人机交互界面。

传统的智能家居 APP 或者小程序类的方式显然不符合地产商的诉求，就如同大家住在地产商开发的住宅中，然而交互界面是手机，账号体系在 BAT 等互联网公司手中，地产商和用户实际并没有太多交集。借着智慧化，地产商也希望拥有用户的账号体系。

此时人工智能带来的新的交互方式走进他们的视野。经过一番考虑，世茂物联选择带屏智能音箱作为人与智能设备、服务的交互界面。打造交互中心可谓是世茂落地智慧化的第一役。

在 AI 能力方面，世茂与云知声合作，整合云知声的语音交互能力与智能家居方案，并整合世茂酒店的 RCU（客房控制）系统与基础的物联协议，打通客房控制与酒店服务，在酒店场景落地了一款带屏音箱，取名为「小茂小茂」。

第一个「吃螃蟹」的是世茂旗下成都茂御酒店。今年 3 月份前后，世茂物联便尝试将智慧化能力落地茂御酒店，并围绕客人从入住到离店的全流程进行智慧化探索。

当客人进入酒店，在前台办理好登记后，不再需要传统的房卡，人脸就是一张虚拟房卡，进电梯进客房，只需要刷脸就可以进入。

在房间内，你可以用语音交互控制全屋的智能家居，并且支持场景化、模糊化的自然语言，比如对智能音箱说「我要睡觉」、「我要洗澡」等，它也可以识别意图并完成任务。

客房控制外，世茂还重点打造了酒店服务，比如你可以直接问智能音箱健身房在哪里，以及获取酒店相关信息。你还可以告诉智能音箱送一个牙刷过来，不一会，机器人就会屁颠屁颠坐电梯来到你的门前，并把牙刷送给你。

「它还可以开发票，办理 check out（结账退房），并且酒店系统都支持中英双语交互」，刘军补充道。

经过 1 个多月的部署，到今年 4 月份，成都茂御酒店的 30 多间客房全部改造完毕。当时世茂集团的一众高管都前来试住「验收成果」。这一智慧化改造最终获得整个集团管理层的认可，也给世茂物联的智慧化探索吃下一颗「定心丸」。

之所以从交互界面做起，刘军道出了这背后的思考：一方面，他认为人类生活的一个核心就是交互，如何提升交互的体验，让交互变得愉悦有温度，才能够提升人的生活品质。另一方面无论是空间的服务、设备的服务还是人的服务，需要有一个载体来承载这些服务，带有语音的交互屏则是一种更好的呈现方式。

即使到现在，世茂也在不断打磨交互中心的能力，比如当你对「小茂」说「我要睡觉了」，言下之意是关闭卧室的灯，但如果它把客厅的灯也同时关掉了，假如客厅有人，就会带来不好的体验，智能音箱要具备这种就近操作的空间属性。

现在一谈起世茂的智慧化，集团内外的一个重要认知就是「小茂小茂」，表现在冰山之上的是一台带屏音箱，而在冰山之下则承载着世茂的多元服务。

从交互中心到酒店场景落地，世茂完成了智慧化的从 0 到 1。

2 地产公司与AI公司的「联姻」

世茂集团智慧化过程中，有一个关键节点，是今年 3 月与云知声达成战略合作协议，双方成立一家合资公司——云茂互联，探索「智能+」在房地产行业的创新应用。

云茂互联的背后，一方是地产公司智慧化转型对 AI 技术的渴求，一方则是 AI 公司对场景落地的不懈探索。双方从「相遇到联姻」的故事，也是当下 AI 与传统产业融合的一个缩影。

云知声最早在 2014 年就叩开了智能家居的大门，当时通过语音模组切入白电与厨电市场。近 5 年来，它不断扩展智能家居的落地边界，从智能单品（语音模组）到打造家庭交互入口 Pandora（带屏智能音箱），再到场景解决方案。

2018 年云知声开启智慧酒店场景的探索。云知声创新事业部总裁陈吉胜谈道，在智能家居的实践中，公司意识到全屋智能才是智能家居的归宿，当下各个厂商都在打造自身的全屋设备，但问题是用户不可能只用一家的产品。

能否有一个场景可以使用统一的设备？此时酒店场景就呼之欲出，它的场景相对标准，并且客房装修由酒店一方主导。另外，他认为相比家电厂商、手机厂商等，「全屋智能的终局是房子的建造者」，地产商更适合做这件事情。

2018 年 11 月底，云知声与世茂集团双方开始了尝试性的接触，12 月份就更进一步展开了尝试性的合作。

陈吉胜介绍道，当时世茂物联总经理孙岩直接拿出自己的办公室，让云知声改造为酒店样板间。「我们拿着斧头、钢锯在样板间改造，换上了智能灯、智能窗帘各种各样的设备，还在样板间实现了小茂音箱的核心功能。」

酒店场景外，云知声还围绕世茂的家居场景、办公场景、主题乐园搭建了相关的 Demo，前后仅用时一个多月。

云知声的效率与智能化体验获得了世茂集团的认可，双方也在这一过程中建立了信任。紧接着双方开始洽谈合资公司的事情，从谈判到最终走完法律流程，仅用时一个半月。

合资公司双方的高管

在大公司，走一个合同或流程往往要按一个季度算。世茂集团与云知声落地合资公司的进展可谓迅速，这一定程度也反应出双方对 AI+地产落地的迫切性。

双方之所以能实现从合作到「联姻」的跨越，从世茂集团的角度看来，在地产智慧化上，世茂更聚焦物联网的布局，缺乏核心 AI 技术的支撑。考虑到 AI 是一个需要基础研发和长时间积累的过程，世茂并没有选择自建 AI 团队，而是采取合作的方式进行智慧化。

在世茂看来，由于早年的实践，云知声在 ToB 市场有较为深刻的认知，有较为成熟的语音平台和智能家居的解决方案，另外其「云端芯」的纵向整合能力也让解决方案的成本更优。

作为一家 AI 公司，除了双方的契合度外，云知声更看重世茂集团的「均衡性」。与其他地产公司不同，世茂旗下的业务更加多元，涉及住宅、酒店、办公楼、主题乐园、商业中心、物业等，加上世茂本身的体量，可以为云知声提供一个充分的 AI 落地空间，从而构建在地产多元场景下的通用 AI 能力。

云茂互联目前已有近 40 人，包含研发人员、项目实施团队、产品团队、商务团队等，整合了双方的技术资源和对地产行业的经验，面向世茂集团以及第三方输出智慧地产解决方案。其注册资本为 1000 万人民币，在资本构成上，云知声占比 51%，世茂占比 49%。

值得关注的是，云茂互联并非只服务与世茂体系，它还将形成的方案向市场输出，在地产智慧化转型的关键期，以谋求更大的市场规模。

合资公司的第一仗就是成都茂御酒店的智慧化改造。 目前它已经实现 7 家酒店的智慧化，涉及客房改造 1000 多间，其中四家酒店来自世茂集团，还有三家来自第三方酒店，智慧酒店正迎来规模化落地。

3 从 1 到 N 的智慧化探索

4 月份以来，围绕世茂集团的多元业务场景，世茂物联与云茂互联搭建了集团的中台，以及中台之下的各个业务系统。

在中台层面，世茂将用户 ID 和业务数据进行整合，以一个统一的中台支撑各个业务场景。世茂也与各个业务进行深度沟通，迈出了从 1 到 N 的智慧化探索。

在社区住宅场景，世茂围绕人的出行、生活构建了智能停车场、人脸识别门禁、刷脸梯控、智能安防监控、智能互动大屏、全屋智能等应用。其中智能监控与门禁系统颇具特色。

智能监控分为公区和室内场景。在公共区域，摄像头会监控一些特定区域，比如监测是否有行人摔跤，是否有儿童落水，是否有人乱扔垃圾等，当摄像头检测到小朋友摔倒或者进入危险区域，系统会通过 AI 进行判断，自动发出警报提示，并触发一个工单，要求相关人员前往处理。在室内场景，摄像头可以进行婴儿啼哭监测和老人落床监测，一旦机器识别到危险信号就会向家人发出警报，并通知医疗人员进行救助。

另外，快递小哥是社区的常客，如何方便他们通行的同时保障社区安全就成了一个问题。世茂则通过门禁系统管理快递小哥，当用户下了外卖订单后，可以把从社区到门前的所有通过权限开放，快递小哥通过刷脸或者二维码可以实现自由通行。

围绕酒店与办公楼，世茂重点打造了能耗管控系统。比如空调的许可温度在 7~45 度之间，上下工作区间相差很大，这导致大量能耗的浪费。世茂开发了空调节能系统，让温度控制在较小的区间内，既保证设备的稳定运行，还能使节能效果达 70% 以上。

在办公场景，世茂还打造了会议室管控系统，来优化会议室的利用效率。比如小组预订会议室后，通过刷脸可以进入会议室，会议室可通过抓拍机统计参会人数，假设该小组预订了一个十人会议室，但仅有三人参与，系统就会提醒预订者会议室使用不合理。

目前围绕各个业务场景，世茂已经陆续形成场景解决方案，正在逐步落地过程中。世茂物联副总经理刘军称，到今年 10 月份左右，这些智慧化应用会在几个项目中完全落地。

在这一过程中，世茂集团也形成了一套智慧化策略，核心的物联网部分自主研发，AI 能力主要由云知声提供，而在整个地产智慧化的产业链条中，世茂也与中国联通、阿里云、商汤等合作伙伴展开合作。平台与合作的思维开始在内部深化。

与此同时 ，地产的长周期属性，也决定了智慧化落地是一个相对缓慢的过程。比如酒店的智慧化改造不能影响旅客的居住，必须到了一定的装修年限，才能停业进行改造；新落地的地产项目，从样板间到实际交付，往往也需要 1~2 年时间。

近期世茂集团也公布将在深圳龙岗投资 500 亿，建设一个包含公寓、酒店、办公、商业的智慧综合体，5G、AI、IoT、自动驾驶等都落地园区，但建成交付仍需时日。

4 结语：来自地产内部的挑战

2017 年以来，房地产行业由增量市场逐步变为存量市场，传统简单粗暴挣快钱的时代已成为过去时。

地产商纷纷开启智慧化转型，靠技术的力量来提升效率降低成本，靠智慧化带来更优质的服务，进而为房地产带来增值空间。甚至本地服务的探索，可能会形成新的商业格局，但一切都是未知数，一切仍需探索。

但在智慧化实践中，地产行业面临的最大挑战往往不在于技术，而在于自身的惯性思维。

传统地产行业习惯于外包，往往借助外部力量成事。相比自身打磨产品，行业更愿意去买一个成熟的产品。但地产智慧化的实践是一个系统工程，平台的搭建、用户的运营意味着地产商要投入更多的精力与资源，良好的服务体验需要在特定场景中去不断打磨。这都决定了地产公司需要摆脱原有的思维模式，真正从内部拥抱智能化，真正参与到智慧化的实践中。

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