4月24日，华夏幸福2019年年报出炉，根据年报显示，报告期内，华夏幸福实现营业收入1052.10亿元，比上一年同期增长25.55%；
实现归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，比上一年同期增长24.40%。
但从华夏幸福的现金流和债务情况上看，光鲜的财报背后隐忧不小： 183%的高负债率折射企业现金流堪忧，自身造血能力不足。
而身处与平安对赌将近，业绩考量关键期，华夏幸福146.12亿元的净利润实现度也只是刚刚及格。
高压之下，华夏幸福的日子确实并不“幸福”。
净负债率居高不下 短期借款上涨535.48%
根据华夏幸福2019年财报显示，截至2019年年末，华夏幸福的总资产为4578.11亿元，负债合计3841.25亿元，2019年全年华夏幸福的资产负债率为83.9%。
不过对于房地产公司而言，衡量负债和风险情况上，净负债率更有说服力。净负债率即债务股权比例，在计算上，计息负债剔除货币基金后对所有者权益的比例就是净负债率。
计息负债上，长短期借款、应付债券、应付票 据、一年内到期的非流动性负债都涵盖其中。
逐一来看，2019年年末，华夏幸福的负债分布：
短期借款金额为265.75亿元；
长期借款为487.89亿元；
应付债券为684.64亿元；
一年内到期的非流动性负债338.18亿元。
计息负债合计1776.46亿元。
综合算下来，华夏幸福的净负债率达到183%。
这反映出，2019年华夏幸福对债务的依赖性更大，利润增长背后与巨额借债资本不无关系。
图片来源：华夏幸福2019年财报
近两年，华夏幸福的借款余额出现了明显增长，2018年末华夏幸福借款余额为1390.39亿元，到了2019年年末，这个科目增加了402亿，达到1792亿元。
2020年第一季度，借款金额继续增加，上涨到1979亿元。
在2019年全年华夏幸福所有借款中，短期借款的涨幅最引人关注，2019年年初，短期借款金额为41.81亿元，短短一年间上涨535.48%，5倍多的涨幅很难不引起热议。
华夏幸福的借款结构较为复杂，以最新数据为例，华夏幸福2020年3月的新增借款中，占比最大的为企业债券、公司债券、金融债券、非金融企业债务融资工具。
华夏幸福表示，新增借款主要用于公司日常经营及补充流动资金。
对比华夏幸福464.35亿元的货币资金，现金很难覆盖短期流动性，资金上的紧张程度可窥一二。
在所有房企中，华夏幸福是比较特殊的存在，因为迄今为止，华夏幸福把所有能用到的融资方式都尝试过了一遍。
据统计，华夏幸福所使用的融资方式多达20余种，被媒体称为“花式融资百科全书”。
截至报告期末，华夏幸福融资加权平均成本为7.86%，其中：
银行贷款的平均利息成本6.37%；
债券及债务融资工具平均成本为7.25%；
信托、资管等其他融资的平均利息成本10.02%。
融资成本之高可见一斑。
对于房地产企业来说，2019年市场景气程度并不高，房地产行业销售面积和销售价格持续低迷，融资环境不断紧缩。
以2019年8月数据为例，根据同策咨研究院监测的40家典型上市房企数据显示，2019年8月房企完成融资金额折合人民币共计368.26亿元，环比下跌58.15%。
可以看到，企业腾挪的空间非常有限，这样的背景下，华夏幸福的融资成本还将继续攀升，这些对华夏幸福而言无疑都是一个不小的负担。
销售额下降 业绩对赌刚及格
在2019年华夏幸福所有的财务状况中，最受市场关注的无疑还有业绩，主要在于华夏与平安的三年之约将于年内到期。
财报显示，2019年华夏幸福归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，同比增长24.40%；146.12亿元的净利润与2018年相比，实现了65%的增长。
在与平安对赌上，华夏幸福2019年实现的业绩刚刚及格。
根据财报显示，2019年报告期内：
华夏幸福实现营业收入1052.10亿元，比上一年同期增长25.55%；
销售额1431.72亿元，同比下降12%。
从2015年到2019年，华夏幸福的销售额已经连续四年出现了下滑。
对于销售额下降，华夏幸福董事会秘书林成红表示，由于前两年孔雀城拿地、取地不足，因而影响到了2019年度销售额业绩，同时也部分反映了2020年度第一季度的销售情况。
前几天，我们分析华夏幸福业绩的时候说过，华夏幸福销售额下降的背后，折射出投资取地不足，详情见之前文章 《对赌将近，业绩承压，华夏幸福会一直“幸福”吗？》。
对于房地产企业来说，土地储备的意义不言而喻。
房地产市场的地域性非常强，资源容易集中，在销售难度较大的地区，很难快速转为收入。
这对地产企业来说就意味着想要取得竞争优势，土地储备、地价优势都很重要。
在房地产市场普降杠杆的背景下，华夏幸福缘何敢屡加杠杆，负重前行。
是平安赋予的勇气吗？
正所谓，“手里有粮，心头不慌”！
虽有平安资金入股支撑，但如果自身造血能力不足，还频频融资加杠杆，那么即使身处大树底下，凉也不是那么好乘的。
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